収益物件・不動産投資の情報サイト

初めての不動産投資

投資用不動産を購入しようと一度決めると、誰でもつい気持ちがはやってしまうものです。
しかし、ここはじっくりと腰を据えて情報収集を始めましょう。とはいえ、どのような情報をどういった方法で集めればいいのでしょうか？

不動産投資をする時にすること

不動産投資に関する情報収集

まずは、これから始めようとしている不動産投資に関する基本情報から集めましょう。

情報収集の方法としては、今ならば不動産投資関連の書籍が最適と思います。セールスサイドの書いたもの、プロの書いたもの、サラリーマンの体験談、など多種多様な不動産投資の情報が手軽に得ることが出来るからです。ある程度大きい本屋へ行けば、不動産投資関連の書籍が１０冊〜２０冊程度はあるはずです。
その中から、タイトル・目次・著者のプロフィールや内容を参考に、５冊程度購入してみましょう。実際に読んでみると、それぞれ違った観点から書かれているため、ご自身の不動産投資の目的に適うもの、プロの知恵や体験談としての成功例・失敗例など貴重な情報源であることがわかってくるはずです。特に、失敗例は不動産投資にもデメリット（リスク）があるという教訓を学べます。

また、最近はインターネットの個人のホームページで、不動産投資に関する自らの体験談を公開している方が増えてきていますので、参考にするのも良いでしょう。

収益物件に関する情報収集

当然のことですが、物件に関する情報も必要です。情報源としては、新聞広告、折り込みチラシ、住宅情報誌、インターネットの『住宅検索サイト』などがあり、特に、最近のインターネットの『住宅検索サイト』はとても充実しているのでおすすめです。もちろん、実際に不動産業者と会って話をすることも必要です。もし、普段から仲良くしている不動産業者がいる場合は、思わぬ掘り出し物を紹介してくれることもあるかもしれません。ご自身の考えている希望エリア、物件のタイプ、価格などの情報を可能な限り集めまてみましょう。

そして、大切なことは、パンフレットやチラシ・インターネットなどの資料・情報の内容を自分の目で確かめてみることです。現場に行き、現物を確認して下さい。生に見たものに勝るものはありません。現物を見ることで、なぜ価格が高いのか、なぜ人気があるのかなどの理由が実感することができます。いろいろな物件を見ることにより自然と目が肥えてきます。

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情報収集が必要な理由

不動産投資は、数々のメリットがあり魅力的です。しかし、あくまでも投資ですのでデメリット（リスク）もあります。例えば、入居者がいなくて家賃が入らない、すぐに現金化できない、不動産の値下がり、などがあります。

不動産投資は、失敗すればあなたや家族の人生を大きく左右することになってしまします。ですから、不動産投資に関する専門家の知識・知恵を吸収したり、体験談の成功例・失敗例に学んだり、購入予定物件の精査をするといった事前の情報収集はとても大切になるのです。決して、本を読むことや、現場に行って現物を見るという作業を惜しまないようにしましょう。十分な知識武装をして、不動産投資に取り組みましょう。

不動産投資の為のファイナンス知識

不動産投資において、知っておくと役立つ財務上の知識を紹介します。

不動産投資における利回りとは？

不動産投資でよく使われる“利回り○％”というのは、通常は年間の家賃収入を物件価格で割った「表面利回り」のことをいいます。

具体的に購入を検討される場合には「表面利回り」ではなく、建物の修繕、維持管理に必要な諸経費や購入時に必要な諸経費も含めて計算をした、「実質利回り」で運用プランを検討する必要があるのです。
例えば、年間家賃収入１００万円、物件価格２，０００万円、購入時費用１００万円、年間諸経費２５万円の場合、

• 表面利回り
  100万円÷2,000万円×100＝5.0%
• 実質利回り
  （100万円−25万円）÷（2,000万円＋100万円）×100＝約3.6％

になります。

ローンの利用

収益不動産も投資商品ですから、全額自己資金で考えるのが原則ですが、積極的にローンを組むことによりレバレッジ（てこ）効果を得ることができます。

• 全額自己資金
  自己資金1,000万円で物件を購入、利回り8％の場合の年間収益は、
  1,000万円×8%＝80万円
• ローン利用
  自己資金1,000万円＋ローン3,000万円を組んで4,000万円の物件を購入、融資期間30年・金利3％、利回り8％の場合の年間収益は、
  4,000万円×8％−約150万円（ローン返済額）＝170万円

と、少ない自己資金でも「てこ」のように大きな効果を得られます。
現在、金利は上昇傾向にありますが、利回りよりもある程度低い金利で調達できるのであれば、利用価値はあります。ただし、利回りの低下、金利上昇（変動金利の場合）などのリスクを考えると、あまりに借り入れが多いのは問題です。通常は、自己資金の目安は３０％と考えましょう。
したがって、自己資金の３〜４倍の予算であれば健全な投資だと言えます。

売却予想額

不動産投資は、売却して初めて利益を出すことが出来ます。たとえ売却するつもりがなくても、数年後の売却額を予想することはとても重要になります。

不動産投資には、ある一定期間の後、売却することを前提とした不動産評価の方法があります。ＤＣＦ（ディスカウントキャッシュフロー）法と呼ばれる評価方法になります。一定の期間（例えば１０年間）の収益予想合計と予想売却価格の総和を現在の物件価格と比較します。その際に、将来の売却価格と将来の収益額は現在の価値に計算し直します。この計算結果は、売り出し価格が投資に見合う適正額かどうかの判断材料になります。