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収益物件選びのコツ

収益物件の選び方はご自身で居住する一戸建てやマンションなどとは違って、収益を得ることが大きな目的となります。いろいろありますが広島　賃貸は比較的見つけやすいと思います。また相続対策など税金対策として物件を購入される方も増えています。

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収益物件を選ぶ場合、その目的によって選ぶ物件も変わってきますので、収益物件を購入される場合には、ご自身なりの目的と目標を明確にすることが大切です。投資方法のひとつとして収益物件を購入する場合は、どれだけの利益が見込めるのかを将来にわたって見極めることが重要になるのです。

まず第一に収益物件を選ぶポイントとして考えなければいけないことは、借り主がお部屋等を借りてくれているからこそ収入が発生する、ということになります。収益物件として考える場合、借り主が今後も多く見込めるエリア（首都圏など）であるか、また最寄り駅からの距離は遠すぎないのか、住居であればスーパーや医療機関などの生活必需施設が近くにあるのかなども重要になってくるのです。

収益物件(収益不動産)にはどのような物件がよいか

収益物件は利回りのよい資産運用として物件を購入するわけなので、建物の購入金額があまりに高くなってしまっては意味がありません。 実際に新築物件と中古物件、どちらが収益物件として良いかを比較してみます。

新築物件の場合、物件の購入価格が高額で、建設日数が必要になります。建設中は家賃の収入が見込めません。
また、新築という付加価値がついているので最初に賃貸に入る人は多少家賃が高くても入ってくれるかもしれませんが、2回目以降に入る人にとっては，家賃が高いことは意味はありません。そうなると家賃設定も安くせざるおえなくなってしまうでしょう。

中古物件の場合は、物件の購入価格が安くすぐに賃貸できるので、すぐに家賃収入があるという利点があります。ただし、リフォームの必要性も生じてくるので、できるだけ内装はきれいな物件を購入したほうが良いでしょう。通常であれば、築10年前後の立地条件が良いものをオーナーチェンジで買うと良いでしょう。

上記のように新築物件と中古物件を比較してみても分かるように、新築を購入するだけの充分な価値と運用益が見込まれる場合を除いては、中古物件を購入するほうが無難だと思います。

収益物件(収益不動産)を選ぶポイント

立地を選ぶ

収益物件の立地（日当たり、眺望、周辺環境）は必ず、自分の目で確認しましょう。入居者のニーズがそこにあるのか？またターゲットとする入居者にマッチした立地なのかを吟味することが成功の秘訣となります。

収益物件にとって良い立地というのは、JR・地下鉄・電車等の駅から10分圏内にあるかどうか、または大きなスーパー、大学、役所、商店街、医療機関等が複合的にある場所です。

まずは、ご自分の足で近くの立地をよく観察し、どんな人が行き来しているのか、またその地域の賃貸物件はどのくらいの賃貸料なのか、不動産巡りをするのも良いでしょう。

将来性

購入収益物件近くの、事業予定地、大きな空地、駐車場をチェックしてみましょう。将来的に大規模な建設物が建つ可能性があるのです。

また、近所に地下鉄ができる予定とか敷地が計画道路や区画整理等にかかる物件は、将来建物の建替時期に新築価格の保証金が入っていたり、税金が殆どかからない等のメリットがありますので、よく検討しましょう。

収益性

収益物件を購入する上で大切なのは物件の担保価値よりも収益が持続的に確保できるかどうかになります。

たとえば広い道路ではなく狭い道路、所有権ではなく借地権、鉄筋コンクリートではなく木造でよいなどというふうに、ものの考え方をまったく変えてみることもひとつの手です。

中古収益物件の選び方

中古物件は利回りだけに目が行きがちですが、目先の利回りに惑わされて投資すると思わぬ落とし穴に落ちる可能性があります。まずは土地の購入代と購入後のメンテナンスを考慮して運用する必要があるのです。

中古物件は価格も新築に比べて安いという利点がありますが、経過年数の問題もあり、老朽化の心配がでてきます。中古物件を購入したとしても、購入時には見つけることの出来なかった何らかの手直しや修繕・改造費がかかってしまい、「こんなはずでは・・・」ということにもなりかねません。

特に水回り（トイレ・キッチン・クーラー）などの設備器具のチェック、通気性・騒音のチェック、リフォームする際の間取りや段差・出っ張り等のチェック、中古マンションに関してはさらにエントランス・廊下・ゴミ置き場・駐輪場等のチェック、管理システムのチェックも必須になります。

最近では中古物件を選ぶ際、不動産コンサルティングに審査して頂くことも出来ますので、より良いサービスを利用し、一番コンディションの良い収益の上がる中古物件を探してみましょう。

また、中古木造アパートの場合、15年以上経っていれば建物の評価をゼロとし、土地のみの評価で購入するのも１つの方法です。新築よりも割安で買える分残った購入資金で内装をリフォームすることが出来るのです。

新築収益物件の選び方

新築物件は最近の設備を備え、修繕費用は当分かからない等、好条件があります。その反面、高い家賃設定で価格も高いというマイナスの面もあります。

新築物件を選ぶ際は、中古物件同様、日当たり、眺望、周辺環境等が重要なのは変わりませんが、建築予定場所の立地の綿密な調査も重要になります。建設予定地周辺のマンションやビルにクラック（ひび割れ）や道路面との不自然な段差が見られないか、建設予定地の下に地下水脈が走ていたり、水気を多く含んだ土壌でないかなど、将来的に建物に大きな影響を与えないかを確認しましょう。

また、新築物件の建設を依頼する場合は、建設会社数社で相見積もりをとるなどし、価格比較をすることも大切です。土地建設価格は妥当か、どこまでの範囲でやってくれるのか？管理はどうのか？フォローはどうなのか？など、様々な企業を比較検討しましょう。

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